02-21 20:40
时间:2018年1月21日
报纸:《现代快报》
标题:《地产项目值200多亿?真能吹》
近日,现代快报作了调查发现,张小雷名下两个最贵的地产项目,其实并不像他吹的那么神。张小雷就是通过把低廉资产包装成优质资产,来忽悠“宝粉”。
智慧城项目荒草遍地,人去楼空
现在通过百度搜索,还能查找到当初钱宝网关于签约项目的各类自宣稿件。其中,在南京价值最高的一个地产项目,是江北智慧城。
2016 年 10 月 13 日,某门户网站发布了一篇宣传《钱宝反哺互联网生态圈 签约市值 200 亿江北智慧城》的文章,文章写道:"以南京江北智慧城为例,钱宝微商于 2016 年 8 月从福中集团手中拿下此产业,据悉总价只花费了十几亿元,而此项目地处江北新区核心地段,在南京地产‘高烧’不断的情况下,目前综合市值已将近 200 亿。"
根据之前的自宣稿件,江北智慧城位于江北新区。但是,现代快报记者查询发现,江北新区根本就没有" 江北智慧城 " 这一项目,只是在望江路,有一个 " 福中 · 智慧城 " 项目。
2018 年 1 月 10 日中午,记者来到 " 福中 · 智慧城 ",大门紧闭,从一侧小门进去后,发现工地上已经荒草满地,并没有动工的迹象。塔吊、挖掘机等一些工地上的大型机械也不见踪影。工人居住的板房早已人去房空。在这个工地上,矗立着两栋大楼,玻璃幕墙已经完工,但透过玻璃记者发现,楼里堆满了建筑垃圾。
" 福中 · 智慧城 " 项目由中江国际承建。这家公司该项目负责人告诉记者,这两栋楼虽然玻璃幕墙已经建好了,外表看上去还可以,但水电和电梯还没有通,所以无法交付使用。
" 我们还被欠了不少工程款。" 这位负责人抱怨,他们已经在那边干了 5 年,从土建开始,把两栋楼建了起来。但因为欠账实在太多,2017 年 9 月开始,工人陆续撤离工地。
钱宝花了 12 亿从福中手中买下这块地
" 福中 · 智慧城 " 是否就是钱宝网宣传的 " 江北智慧城 "?这块地市值真的接近 200 亿吗?
现代快报记者从南京市国土资源局浦口分局了解到,这一地块属于南京福中都市数码科技有限公司(以下简称 " 福中都市 ")。福中都市分别于 2009 年和 2013 年分两期,拍得了这块面积为 215 亩的土地。
不过,这块地在开发使用过程中,福中都市曾经跟一家公司发生过合同纠纷。最终福中都市把智慧城的 6236.12 平方米(近 10 亩)土地转让给了这家公司。这也意味着,留在福中都市手中的土地已经不足 215 亩。
那么,这块土地又是如何跟钱宝网搭上关系的呢?记者从南京工商部门了解到,福中都市于 2017 年 7 月,进行过股东变更和法定代表人变更。其中股东变更成了上海宝瞻实业有限公司(以下简称 " 宝瞻实业 ")。而宝瞻实业的实际控制人就是张小雷。
据记者了解,宝瞻实业通过全资控股的方式,以 12 亿多的价格拿下了这块 " 福中 · 智慧城 " 的土地。
只是科研用地不得用于经营性用途
张小雷花 12 个亿拿下的 " 福中 · 智慧城 " 项目,真的能有 200 亿的市值吗?
现代快报记者从南京市规划局网站了解到,这块地的项目名称为 " 福中 IT 产业升级研发生产项目 ",用地性质为 " 生产研发用地 "。记者在南京市国土资源局浦口分局也证实了这个信息。
"生产研发用地只能用于科技研发,开发和对外销售有严格的限制条件。" 一位业内人士告诉记者。现代快报记者也查询发现,根据南京市相关规定,科技研发用地必须严格按土地出让合同约定开发建设,未经批准不得用于住宅 ( 酒店式公寓 ) 、商务办公、商业、餐饮、宾馆等经营性用途。
"科研用地上的所有开发项目,都必须要取得科技主管部门和园区的允许。" 这位业内人士说,而且开发建设之后,50% 的物业需要自持,不能对外销售,还有 50% 的物业虽然可以对外销售,但不得销售给个人,只能销售给科技企业做办公用途,也不能预销售。
专家测算:项目开发后不亏本已经不容易
石榴询财创始人、江苏省理财师协会秘书长南小鹏一直关注钱宝事件,也做过独立调查。他告诉现代快报记者,钱宝的这种自造神话,其实明眼人一眼就能看出来。" 即使按照他自我宣传的来计算,45 万平方米的建筑,按照江北最高地价计算,3 万一平方米,满打满算也才 135 亿,根本达不到他宣称的 200 亿。" 南小鹏说。
" 更关键的是,科研用地上开发的物业价格,最多只有住宅用地的三分之一。" 南小鹏分析," 福中 · 智慧城 " 一街之隔的就是 " 正荣润锦城 " 楼盘,均价为 3 万元 /㎡。智慧城旁边有一个项目,土地性质跟福中 · 智慧城一样,也是科研用地,才八九千左右一平方米。"
在南小鹏看来,钱宝以 12 亿多拿下这块地,不会占到多少便宜,很可能会继续烂在手上。
" 福中 · 智慧城这块地确实处于江北新区的核心,很多人被张小雷的宣传迷惑了。" 南小鹏说,"如果真的值 200 亿,福中怎么会仅以 12 亿多的价格,就把这块地卖了呢?"
" 能卖47个亿 " 的度假村没有任何流转价值
在南京钱宝系公司投资的地产项目中,老山森林公园度假村是第二大的项目,根据钱宝网之前的自宣稿件,这个项目位于南京江北国家新区老山国家森林公园内,毗邻亚洲最大的灵铃野生动物园,项目占地约 150 亩,地上建筑由 1 栋航空私人会所、1 栋山景酒店、47 栋独栋别墅组成。
" 老山国家森林公园在 2030 年前均不再进行土地出让和房地产开发,故此项目具有不可再生、不可复制、没有竞品等三大市场特性。"" 可以实现 47 个亿的销售。" 甚至在其他场合,张小雷还宣传这个地块价值 100 多亿。
现代快报记者了解到,这块土地一共是 150 亩,由一家航空公司于 2006 年取得使用权。随后,这家公司按照规定,在里面建设了航空运行指挥中心、飞行公寓等 50 幢建筑。
2015 年,张小雷名下的江苏苏河实业发展有限公司(以下简称 " 苏河实业 "),花了 1.1 亿元,打算购买里面 13936.39㎡的房产物业,这些物业分属航空公司旗下的 9 个全资子公司。但由于无法办理转让,最终,张小雷又让名下的宝瞻实业以股权转让的方式,花 1.1 亿元获得了这 9 个子公司的股权。2016 年 9 月,宝瞻实业提出前期购买的物业偏僻且体量小,无法形成规模开发效益,于是又花了 1.25 亿元,购买了旁边这家航空公司 14971.9㎡的房产物业。
但购买了两年多,宝瞻实业从来没有对这些房屋进行改造和经营。
南京市国土资源局浦口分局的工作人员明确告诉记者,这块土地的使用性质属于机场用地。这位工作人员告诉记者,机场用地是没有流转价值的,不能建别墅,只能建造跟机场有关的配套设施。
点评
低廉资产包装成优质资产忽悠 " 宝粉 "
至今仍然有不少人难以相信,钱宝系公司投资了这么多资产,尤其是有这么多“优质”的房地产资产,张小雷为什么还去自首呢?
“无论是收购福中智慧城,还是航空公司的地,其实都有一个共同点。”南小鹏分析,这些地块的土地的规划,都非高价值的住宅或商业属性,而是价格低廉,使用受限的科研、机场用地属性。张小雷在收购这些资产的时候,价格就会低非常多。等拿到地之后,张小雷又夸大事实,通过网络软文,把这些低廉资产直接高估十几倍,包装成优质资产。有些不明真相的人就容易上当,真以为钱宝系的公司有那么多钱。
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