09-07 11:51
石榴叔没想到,《喊你去泰国买房的 不是坏而是很坏》一文,居然火了,能掀起这么大的波澜。
也许,是大家太渴望知道真相。
大量粉丝的关注和留言,让石榴叔决定,把这个系列继续写下去。
意义?不是说,什么都不好,什么都不能碰。而是在全网都是叫(叫)好(卖)的声音下,让你听到一些不一样的声音,做个参考。
今天说说大火希腊。
希腊房产,最近一年出奇的火爆。究竟火到什么地步呢?你在百度搜索“希腊买房”这四个关键字,可以得到247万条结果,谷歌更是得到434万条。
不少大V,已经察觉到东南亚房产,没有多少油水可榨,转而开发希腊,连留学中介也想分杯羹,就别说各种海外房产中介。
现在买希腊房子投资,还有利可图?
真的是通向欧洲的捷径,只要25万欧买房,就可以一家三代移民?
我们会告诉你真相。
什么人准备在希腊买房子:
盲目的投资客
精准的移民客
当前,只要你去中介提到欧洲移民,80%会推荐希腊。为什么?因为条件简单。
欧洲拥有购房移民项目的国家,并不多,包括西班牙、葡萄牙、意大利、塞浦路斯和希腊等。
西班牙、葡萄牙和意大利的购房,只能获得黄金居留卡,也就是临时签证,需要住满一定年限,才能重新申请绿卡。
希腊和塞浦路斯购房,都是可以直接获得绿卡。其中塞浦路斯要花30万欧,相比之下,希腊25万欧购房移民项目,算是性价比最高的,再跳板到欧盟永居。
(注:绿卡=永居,护照=国籍,不是一回事)
很多人,正是冲着“移民容易”,才觉得投资希腊房产有利可图。
希腊房子好不好?挺舒服
正如中介所说,希腊的房价在整个欧洲并不算贵的,自2008年经济危机爆发以来,希腊房价的累积跌幅达到了42%。
这是在铲底嘛?你肯定这样认为的。
中国人在希腊买房,最喜欢雅典,首都!
不是有人说嘛,卖掉北京一个50平老破小,就能住希腊300平的爱琴海海景房。
和中国不同,希腊没有大型开放商,所以没有成片大型小区,基本上一栋楼就是一个小区。房子是以地板面积计算,所以阳台、地下室、车库都是不计算在内,更没有公摊面积。
希腊房子的阳台特别大,没有封闭,但标配遮阳篷,当地人很懂得享受生活(懒),往往视野越好的房子,价格越贵。
南雅典的海景风光,中雅典的时尚繁华,北雅典的宜人宜居,估计中介已经都吹过了,这不是本文的重点。
很多人关心,25万欧在究竟能买到多大的房子。目前雅典中心的均价为2500欧/平,南郊约为3500欧/平。注意,是均价,别激动,北部富人区,较好的公寓也有卖到4000欧/平,所以房价便宜是相对的。
至于这两年真正涨价的,也是几个卖得贵的区域,所以石榴叔反复强调,地段的重要性,以及最好买新房。
当然,雅典新建房很少,大部分进行交易的都是二手房,年代很重要,最好买整栋重新翻新的。
希腊人口增速 同比(%)
为什么会有这么多老房子在卖?看上图,人口下滑,是一个主因,根本止不住。糟糕的经济,就更不用提了。
今年以来,不少中介还强烈推荐圣托里尼和克里特岛,突出养老和度假概念。小别墅好不好?当然好,都很漂亮,房主布置的用心,但是你会出租吗?不会。
希腊房子租的出去吗?能,但租金不高
这一点上和中国比较相像。每个希腊人都梦想拥有一套自己的房子,他们会通过贷款或存钱的方式买房子,即使是一套很小的房子也好。
所以,租客几乎都是外国游客,加上整个希腊酒店业并不发达,所以短租市场比较火爆。
根据数据分析公司的最新数据,目前雅典市中心共有8068处房产用于Airbnb租赁,这比去年同期高出57%。
能挣多少钱?给你们一个靠谱的数据,希腊主要城市的出租收益率为3.83%。雅典的出租价格大约是4-7欧/平,雅典的出租收益约为3.57-4.12%。
比银行理财都低?如果你们对这个数字有质疑,可以自己去Airbnb上核实,但是记住,一年365天不是每天都能把自己的房子租出去。
旧房子,你只能让中介打理包租,不过推特上有很多案例,一些欧洲人知道房主是中国人,恶意拖欠房租,不交水电物业费,一张律师信200欧。
而希腊法律规定是保护弱者,遇到很头疼。当然,这个不是普遍情况。
25万欧就够了吗?当然不
在希腊买房、卖房、出租等要缴的税不少,中介很少会说这件事。
如果购入新房,需要缴纳24%的增值税。新房的定义,是房屋从未被使用过或者交易过。而且,房屋的建造许可是在2006年之后获得的或变更的。
老房子?需要支付3.09%的交易税。还有律师费、公证费、注册费.....今后还有房产税、物业费、保险。
如果房屋用于出租,则需要缴纳租赁收入税。例如,年租赁收入达到12000欧,税率为15%;年租赁收入在12001到35000欧之间,税率为35%;年租赁收入在35000欧以上,税率为45%。
另外,从2018年1月1日起,希腊政府还实施一项新的税收政策,即针对个人房屋所有者在出售房屋时产生的收益部分(即买入、转售的差价)征收15%的税收。
咨询过一个自己去希腊买房的朋友,他前后,花了230万,当然是人民币。按照今天的汇率,30万欧左右。
什么人不建议去买?不以移民为目的
开头我就说了,想去希腊买房的,就是两种人,一种是要个希腊的永居身份,房子租不出去,也无所谓的有钱人。还有一种是想投资赚钱,顺便拿个移民身份的中产,甚至伪中产。
后者就别勉强挤这趟车了。
希腊的房子不是说不能卖,如果你要希腊永居的身份,就必须持有。如果卖出,永居身份就没了。
至于卖多少钱?考虑一下这些年持有的成本,还有人民币进出的成本和风险,你会发现,真不是一笔划算的投资。
当然,有人会拿汇率说事,谈到避险。话又说回去了,你的金融资产,要先达到一定规模,才有资格操这个心。
另外,永居身份,是不能直接加入希腊国籍,需要在希腊居住7年。前5年每年住满半年,后两年每年住满10个月,满足法定入籍要求后,才可成为希腊公民,而且还要放弃中国身份。
这7年,按照法律规定,你是不可以在希腊工作的!怎么谋生?靠国内输血。也有人一次买几套房子,用房租来养活自己,还有人自己做点生意。
所以,上这趟车,最重要的是:家底!家底!还是家底!
中介可信吗?笑而不语
比起泰国,希腊的套路就多了。国内的中介,基本都是三倒贩子,都是把客户,介绍给希腊本地的华人中介。
又要说到最敏感的提成了,光是国内的中介就可以拿到10-20%,希腊当地的中介一般也要拿到10%以上,看黑心程度。
直接接触房主?那是不可能的,中介会告诉你,房主不会说英语,只会说希腊语。
最常用的手法,是当地中介,先把房子买到手,再卖给你,反正羊毛出在羊身上,各种费用反正最后都是你买单。
砍价?看你本事,反正你是想不到,这房子会这么便宜,而且很多中介都会自己花钱翻新,求个卖相。
所以,如果自由行看房,建议去旅行社,找一个懂中文和希腊语的翻译。
国内还有一类中介最坏,在各种社交媒体上打广告,发布各种好房子,先把你人骗到希腊再说。
然后告诉你,房子已经卖了,接下来当地中介开始推销自己手上的盘。
既然来了,看看就看看吧!你在国内做的所有功课全部没用,接下来,就看你能不能禁得住各种套路了。
最可怕的是买到有债务或者被查封的房子,这种案例最近发生不少。
至于全程陪同的看房团,是怕你接触其他中介。从下飞机那一刻开始,就安排各种吃喝玩乐,根本不会给你任何独处的时间。其实,就是为了最终的成交。
你试试看,要求一个人出去玩一天,他们的反应会很强烈,毕竟到手的鸽子要飞。
单纯房产投资,回报率实在有限。但也奉劝一句,不建议脑袋一发热,就倾其所有去移民。国外真没你想的那么美好。还是要想清楚,自己到底要什么,以及得到这些的代价。
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